Ρωτούμε - Απαντούν : Εκτιμήσεις αξιών ακινήτων

[apistis]

Σε αυτό που ρωτάει ο συνάδελφος για την απομείωση της αξίας λόγω παλαιότητας των ακινήτων η γενική σχέση που αφορά μόνο το κτίσμα και την υπεραξία της γης ( διότι η γη δεν απομειώνεται στην αξία της σαν συνάρτηση του χρόνου ) είναι Ανεοδμητου κτίσματος * ( 1- α )T όπου το α το παίρνουμε 3% για κατοικίες ανά έτος , 2% για γραφεία , καταστήματα , 2,5% για τουριστικά και 1,5% για βιοτεχνίες , βιομηχανίες και Τ είναι ο χρόνος παλαίωσης . Τον ίδιο τύπο χρησιμοποιούμε για την υπεραξία της γης λόγω του κτίσματος που υπάρχει πάνω σε αυτήν που και αυτή η υπεραξία με τα χρόνια μειώνεται με ανάλογο τύπο όπως ο πιο πάνω . Η αξία της γης δεν μειώνεται όπως είπαμε . Το άθροισμα των τριών αυτών αποτελεί την αγοραία αξία του πεπαλαιωμένου κτιρίου ( Αξία παλαιού κτιρίου + υπεραξία γης λόγω παλαιού κτιρίου + γη )
Η αξία άμεσης εκποίησης ( forced sale value ) σε ήρεμες συνθήκες κτηματαγοράς είναι 80% , 85% και 90% της αγοραίας ανάλογα με το είδος του ακινήτου ( το 90% για τις κατοικίες ) Το 75% έως 80% παρόλο που είναι πιο αυστηρό , σε περιόδους οικονομικής ύφεσης όπως αυτή που περνάμε , στέκει σαν ποσοστό απομείωσης της αγοραίας . Πιο δόκιμος είναι ο όρος αγοραία και όχι εμπορική αξία παρόλο που στον ορισμό τους δεν υπάρχει διαφορά . Όλα τα ακίνητα έχουν αγοραία αξία , αν όμως τα ακίνητα δεν μπορούν να αποφέρουν εισόδημα , δεν έχουν εμπορική αξία , έχουν όμως αγοραία .Συμπέρασμα την λέξη αγοραία την χρησιμοποιούμε για όλα τα ακίνητα , την λέξη εμπορική σε όσα δύνανται να αποφέρουν εισόδημα . Στο τρίτο ερώτημα δεν καταννοώ απόλυτα την ερώτηση , αλλά εαν το ακίνητο έχει βέλτιστη αξιοποίηση ( και με την αντιπαροχή θεωρητικά την έχει ) γιατί να υπάρχει απόκλιση από τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών . Ας ζητάνε ότι θέλουν οι ιδιοκτήτες . Του εκτιμητή η δουληά είναι να βγάζει τις αξίες χωρίς να λαμβάνει υπόψη του ότι οι ιδιοκτήτες ζητούν στην αντιπαροχή να πάρουν και ποσοστό στους κλεισμένους ημιυπαιθρίους που παράνομα θα κλείσει ο κατασκευαστής . Συνεπώς η αντιπαροχή είναι στρεβλωμένη σε σχέση με το ποιά θα ήταν χωρίς λαθροχειρίες οικοπεδούχων και κατασκευαστών . Από πότε ο ημιυπαίθριος που δεν έχει συμμετοχή στο Σ.Δ έχει ίδια τιμή με τα νόμιμα μ2 της οικοδομής που από πίσω τους έχουν και την αξία ανα μ2 του οικοπέδου ; Κατάλαβες γιατί έτσι όπως εφαρμόζεται η αντιπαροχή , στην πράξη στρεβλώνει τα εύλογα ποσοστά αντιπαροχής που θα έπρεπε ένας κατασκευαστής να δώσει σε έναν οικοπεδούχο ;

[Butcher]

Πώς υπολογίζεται η αξία των κλειστών ημιϋπαίθριων σε κτήριο με χρήση κατοικίας,δεδομένου και του Ν.3843/10 περί τακτοποίησης;

[apistis]

Ας ξεκινήσουμε πρώτα με το πως το αντιμετωπίζουν οι Τράπεζες στις δανειοδοτήσεις τους . Ηδη πολλές Τράπεζες μεταξύ των οποίων και η Εθνική πριν τον νόμο 3843/2010 αντιμετώπιζαν ελαστικά τους ημιυπαίθριους που έκλειναν και επέτρεπαν να υπολογίζονται στην αρχή στο 50% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων και μετά λόγω ανταγωνισμού μεταξύ των Τραπεζών , έφθαναν να δέχονται μέχρι και στο 80% της τιμής πώλησης των κύριων χώρων . Βέβαια οι δαανειοδοτήσεις με βάση τις εκτιμήσεις ακινήτων , στις Τράπεζες εμπεριέχουν την διασφαλιστική αξία του δανείου , που είναι το γνωστό LTV και που είναι το αναλαμβανόμενο τελικό ρίσκο που παίρνει η Τράπεζα για κάθε δανειοδότηση ακινήτου . Είναι δηλαδή ένας συντελεστής ασφαλείας ας το πούμε . Αυτό για τους καλούς πελάτες μπορεί να είναι έως 0,85 , για τους δε απλούς πελάτες , τους περιστασιακούς είναι συνήθως έως 0,70 . Άρα και υψηλή να είναι η προσμέτρηση της αξίας του κλειστού ημιυπαιθρίου , δηλαδή αν το έπαιρνε κάποιος ακριβώς όπως το επέτρεπε η Τραπεζική εγκύκλιος , δηλαδή 0,80 της τιμής πώλησης των κύριων χώρων , όταν στο τέλος θα έμπαινε η διασφαλιστική αξία , το LTV δηλαδή , δεν θα κινδύνευε η δανειοδότηση του ακινήτου λόγω υπερβολικού ρίσκου για την Τράπεζα . Με αυτό το σκεπτικό πολλές Τράπεζες προχώρησαν πριν τον νόμο και στην αύξηση του ποσοστού της αξίας των ημιυπαιθρίων σε σχέση με την αξία των κύριων χώρων σε ποσοστά άνω του 50% και έως 80% . Μετά τον νόμο της τακτοποίησης και επειδή ήδη είχαν δώσει υψηλές αξίες στους κλειστούς ημιυπαίθριους , δεν προχώρησαν σε νέες ερμηνευτικές εγκυκλίους οι περισσότερες Τράπεζες ούτε στο 100% ούτε σε μειώσεις , πλην κάποιων εξαιρέσεων Τραπεζών που από πριν αντιμετώπιζαν συντηρητικά το όλο θέμα . Εξάλλου οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων και οι εγκρίσεις αιτήσεων , έχουν πέσει σχεδόν στο 10% σε σχέση με παλαιότερες εποχές και συνεπώς δεν υπάρχει ανταγωνιστικό ενδιαφέρον . Εγω για λόγους έντιμης τακτικής προς τον πελάτη μου , είτε είναι ιδιώτης , είτε είναι Τράπεζα , τον ημιυπαίθριο τον αξιολογώ έως 50% της αξίας των νομίμων κτισμάτων , ακόμα και με την νέα κατάσταση της τακτοποίησης για 40 έτη και τούτο διότι οι ημιυπαίθριοι έχουν μεν κατασκευαστικό κόστος και προσδοκώμενο κέρδος ( εργοληπτικό και επιχειρηματικό ) με σχετική νομιμοποίηση πλέον αφού ο νόμος τα αποδέχεται για 40 έτη , αλλά δεν έχουν συμμετοχή στην αξία του οικοπέδου , διότι δεν προσμετρώνται στον Σ.Δ. και συνεπώς δεν μπορείς να τους δώσεις και μερίδιο από την αξία του οικοπέδου που ποτέ δεν είχαν έτσι και αλλιώς. Συνεπώς το σωστό κατά την προσωπική μου άποψη είναι να υπολογίζονται σε αξία έως το 50% της τιμής των νομίμων κτισμάτων.(και αυτό ανεξάρτητα από την νομοθετική ρύθμιση που έγινε )

[kallis]

Μια επιπλέον ερώτηση όσον αφορά την κατασκευαστική αξία των ακινήτων : σε ένα διώροφο με Υπόγειο, η κατασκευαστική αξία του υπογείου είναι η ίδια με του ισόγειο και του Ορόφου;;...αν το Υπόγειο είναι αποθήκη δεν αποτελεί συχνό φαινόμενο η κατασκευαστική αξία του να είναι ίσως και μεγαλύτερη της εμπορικής του;;;

Υπάρχει κάποιος τύπος που να υπολογίζει την μειούμενη αξια των ακινητων λόγω της μη τακτοποήσης με τον Ν.4014/2011-ύπαρξης αυθαιρεσιών;;

Σας ευχαριστώ πάρα πολύ εκ των προτέρων!